Bolån är rationellt, men undvik dyra privatlån

Det är rationellt med belåning ur ett livscykel perspektiv. Under större delen av ditt liv utgör ditt humankapital en stor andel av ditt totala kapital. När du är ung har du större delen av din inkomst framför dig – inkomst som du kan använda för att betala tillbaka lånet. Det är därför fullt rationellt för unga att ta stora bostadslån. När du är 45-55 år börjar du få majoriteten av din inkomst bakom dig – under dessa år är det lämpligt att fokusera på att börja återbetala lånen. Vid pensionen vill du vara säker på att dina lånekostnader inte utgör en alltför stor andel av din pensionsinkomst. Om du planerar att bo kvar bör du därför planera för en låg skuldkvot när du går i pension.

Om du har dyra privatkrediter (ibland effektiva räntor på 10-20 %) och har belåningsutrymme på din bostad är det bättre att ta ytterligare lån på bostaden (idag med en ränta på ca 1,5 %) och betala av samtliga privatkrediter. Har du dyra privatlån bör du amortera dessa innan du sparar – det är den bästa investering du kan göra (en riskfri avkastning på 10-20 %).

Stress-testa din ekonomi

När räntorna är låga tar många ut stora lån. Då är det viktigt att tänka på vad som händer om räntorna går upp. I tabellen nedan kan du se hur stor andel av din inkomst som används för att betala av lån, givet din skuldkvot och olika räntenivåer. Det är enkelt att räkna ut din skuldkvot. Du behöver veta hur mycket du har i lån samt din årslön efter skatt – enklast är att ta sin månadslön efter skatt och multiplicera med 12. Sedan delar du värdet på ditt lån med din årslön så får du din skuldkvot.

Tabell 1: Skuldbetalningskvot – lånekostnader (räntekostnader samt amorteringar) delat med lön efter skatt – för olika räntenivåer (2 % - 7 %) och skuldkvoter (100 % - 800 %). 4 % - 7 % utgör normala räntenivåer. Din ekonomi bör klara av räntenivåer på upp till minst 7 %. Vi har antagit att du amorterar lånet över 50 år, det vill säga 2 % per år i enlighet med de nuvarande amorteringskraven.

Vad är en rimlig räntenivå?

Även om räntorna är låga idag så kommer de med stor sannolikhet att stiga i framtiden.

I grafen nedan har vi illustrerat bolåneräntans utveckling sedan 1996 – att bolåneräntan ligger mellan 4 % till 7 % är inget ovanligt. Realräntan (dvs skillnaden mellan inflationen och reporäntan) är idag negativ p.g.a. stödköp från riksbanker– men har historiskt legat kring 1-2 %. Skulle inflationen gå upp mot Riksbankens mål kring 2 %, och realräntan ligga på 1 % och bankernas utlåningsmarginal ligga kring 1 % är en rörlig bolåneränta kring 4 % en rimlig nivå.

I grafen nedan finner du en översikt av de viktigaste komponenterna i bolåneräntans utveckling – inflation, 3 mån STIBOR (räntan som bankerna ställer till varandra för utlåning i svenska kronor), samt upplåningskostnad för bostadsobligationer.

Bolåneräntans utveckling

Figur 1: Bolåneräntans utveckling sedan 1996, inklusive underliggande drivare. Källa: Riksbanken, Finansinspektionen, Refinitiv Datastream.

Om räntorna stiger så kommer räntekostnader bli betungande om du har en ansträngd ekonomi. Därför rekommenderar Advinans att du binder merparten av din lån om du har en hög skuldkvot, är orolig att din ekonomi inte klarar av högre räntor och du tror att det kommer ta tid innan du kan nå en lägre skuldkvot. Att binda sina lån är dock dyrt och har en inlåsningseffekt. Har du en stabil ekonomi rekommenderar Advinans en rörlig ränta.